מהי תמ"א 38

תמ"א 1 | תמא 2​

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שנכנסה לתוקף במארס 2005 מתוך כוונת המחוקק להערך מבעוד מועד ולחזק  בניינים נגד קריסה או התמוטטות בעת רעידת אדמה חזקה.

 

מדובר בעשרות אלפי בנינים ישנים אשר לא יעמדו איתן בצוק העיתים.

חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה מתבצע ע"י חיזוק ועיבוי יסודות הבניין, תוספת משמעותית של עמודי יסוד וכלונסאות, ביטון הבניין כולו ובניית מגדלי ממד"ים הנכנסים לעומק של ארבעה מטרים במעבה הקרקע .

 

לימים ועם פרוץ מלחמות הטילים על אוכלוסיה אזרחית , אותם הממדים שנבנו, שרתו נאמנה את דיירי הבניינים שעברו תמא 38, אותם דיירים פשוט נכנסו לחדר המוגן בביתם שלהם , שלא כמו אותם דיירם שנאצלו לרדת למקלט מיושן במקרה הטוב או לרוץ למקלט שכונתי במקרה הפחות נעים אך תכוף למצער.

 

ממשלת ישראל הגתה את התוכנית עם קבלת חוות דעת מומחים בדבר הסבירות הוודאית לרעידות אדמה לאורך השבר הסורי אפריקני העובר לאורך כל אורכה של א"י, בדיוק כמו זו שמחקה את העיר צפת במאה הקודמת .

לדעתם של הגאולוגים שמונו ע"י כנסת ישראל להגיש לה המלצות, אין ספק שתתרחש רעידת אדמה חזקה בישראל, והשאלה היא רק מתי היא תתרחש ובאיזו עוצמה. חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה יגן עליהם.

 

התכנית חלה על הבניינים הבאים בהינתן שמתקיימים תנאים אלו:

 

א.  מדובר בבנייני מגורים משותפים שהיתר הבניה שלהם הוצא לפני ה-1 בינואר 1980,

      למעט בנינים   ספורים שקבלו פטור לפי התקן הישראלי לרעידות אדמה.

ב.  המבנה אינו מיועד להריסה על פי צו סופי של בית משפט.

ג.  אישור מהנדס כי המבנה אינו עומד בתקן הישראלי 413 של עמידות ברעידת אדמה

ד.  בבניין ישנן לפחות שתי קומות ומעלה כאשר שטחו המינימלי גדול מ-400 מטר רבוע.

 

היועצת המשפטית של הקבוצה, עו"ד אדריאנה שכטר הוזמנה מספר פעמים ע"י כנסת ישראל ליתן חוות דעת מומחה לגבי הניסוח המומלץ של סעיפי תמ"א 38.

 

ראו לינק לפרוטוקול הכנסת פרוטוקול למס' 283מישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת השבע עשרה- מושב שלישי.

 

תהליך הבנייה לפי תמ"א 38 מתבצע לפי הסדר הבא:

 

חברת ייזום ובנייה מתמחה בתחום, תאתר בניין ישן ותתקשר עם ועד הבית. כאשר הדיירים יסכימו הסכמה עקרונית לבניית בניין, היזם יכין תוכניות אדריכליות, ישכור יועצים רבים שיתכננו עד הפרטים הקטנים בניית בניין מיטבית ואז יגיש בקשה להיתר בנייה.

 

הועדה המקומית של אותה עירייה בה מצוי הבניין תדון בבקשה להיתר, לעיתים קרובות תחזיר אותה ליזם על מנת שיתקן תיקונים נחוצים, תשמע התנגדויות של המתנגדים לבקשה ותתחשב בהן לפי דין ובסופו של הדיון תעניק היתר בניה.

 

עם קבלתו, היזם יטיב וידייק את תוכניות היועצים ויתחיל את הבנייה בפועל לאחר תיאום מדוקדק עם הדיירים.

 

יזם מהימן ישכור את שירותיהם של מפקח בניה אמין, פועלים חוקיים ואנשי מקצוע עם ותק שמומחים בבניה לפי תמ"א 38. פרט זה חשוב לדעת משום שלא כל אדריכל או קבלן יודעים לבנות תוספת קומות על בניין קיים.

 

כבר עם חתימת ההסכם, הדיירים ימנו עורך דין לייצגם למשך התהליך, ומפקח בנייה מטעמם, כאשר את עלות העסקתם תשולם ע"י היזם, כך שהדיירים יהיו מוגנים ומיוצגים לאורך כל הדרך.

 

הזמן הממוצע לתהליך המפורט לעיל הוא כ-18 חודשים מעת חתימת הדיירים על הסכם התמ"א 38.

זמן הבנייה המשוער לבניית תוספת של שתיים וחצי קומות על גג הבניין לפי תמ"א 1 – הוא כעשרים חודשים.

 

הריסה ובניה של בניין ישן שלא יוכל לשאת תוספת בנייה ובניית חדש תחתיו לפי הוראות תמ"א 2 תתמשך לאורך כ- 24 חודשים להשלמת בניין בן שש עד שבע קומות ותתארך בהתאמה ככל שמספר הקומות יגדל.

 

הרווחים הצפויים לכל הצדדים הנוגעים בדבר:

 ממשלת ישראל מצאה פתרון נפלא עבורה המאפשר לה לפעול כפי שהיא מעדיפה לפעול, הווה אומר: לא להדרש להשקעה כלשהיא.  היא בעצם אינה מוציאה פרוטה עבור הבטחת ביטחונם של אזרחיה משום שיזמים וקבלנים יחזקו את יסודות הבניינים באופן מכסימלי שעלותו גבוהה והם אלו שישלמו אותו ויוסיפו ממדי"ם או ממק"ים (חדר מוגן קומתי).

 

הדיירים יהנו אם כך מהגנה מכסימלית מפני רעידות אדמה ומלחמות טילים, ממגורים בבניין חדש עם כל ההנאה והקלות שמגורים כאלו מסבים בפרט למי שחי במשך שנים בבנין ישן ורעוע.

בתכנון אדריכל מיטבי, ובכפוף לאישור  הועדה  המקומית את ההיתר שהוגש לה, הדיירים יקבלו על פי רוב את הדברים הבאים:

  1. תוספת שטח שגודלה ישתנה בהתאם לגודל המגרש והבנייה הקיימת.
  2. מרפסות שמש.
  3. התקנת מעלית בהנחה שחדר המדרגות רחב דיו.
  4. שיפוץ חזיתות, קירוי וחיפוי בחיפויים עמידים שישמרו על חזות יפה ומטופחת למשך שנים רבות.
  5. חידוש או החלפת כל התשתיות.
  6. חניה פרטית או משותפת לכלל הדיירים אם גודל המגרש מאפשר זאת.
  7. מחסן משותף או פרטי, אם גודל המגרש או לחילופין מרתפי החניה מאפשרים זאת.
  8. חדר אשפה סגור ומאוורר שיאפשר סביבת מגורים הגיינית.
  9. גינה מחודשת ומטופחת.

 

נדגיש ונסייג כי תשע התוספות שתיארנו לעיל מותנות בגודל המגרש, במיצוי הזכויות של הבניין, במתן היתריי הבנייה של הועדה המקומית לתכנון ובנייה ונוסיף כי מדיניות העיריות השונות שונה מאחת לשניה ומשתנה במהלך הזמנים.

 

אופי הדיירים שהצליחו להתאחד ולבנות בבניין שלהם לפי תמ"א 38.

 

על בעלי הזכויות להית מאוחדים בדעתם ולשים לנגד עיניהם את טובת הבניין כולו, את החשיבות להגן על עצמם ולבצע חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ומלחמת טילים, כמו גם עליית הערך הוודאית של דירותיהם.

במידה ודייר אחד ישים לנגד עיניו את טובתו האישית ויתעקש על הטבות נוספות הוא עלול לעכב את התהליך כולו ואף לעצור אותו.

 

דייר כזה נחשב לדייר סרבן והמחוקק דאג כי המפקחת על הבתים המשותפים תאלץ אותו להסכים להסכם התמא 38 משום שטובת הציבור חשובה יותר מטובתו האישית אך כאמור, תביעה כנגד דייר סרבן וההמתנה להחלטת המפקחת, יכולה לעכב את הפרוייקט ולהזיק לטובת שאר הדיירים.
 
ראו מאמר שכתבה היועצת המשפטית של הקבוצה, עו"ד אדריאנה שכטר, בנושא הטיפול בדייר סרבן.